海雅百货旧改方案曝光！面积翻倍！增建写字楼+酒店
深圳最老牌商场之一的海雅百货，即将迎来重大变化。
7月13日，深圳南山区粤海街道发布海雅百货大楼城市更新单元规划(草案)的公示，深圳海雅（集团）有限公司申报，或将由其自改。好商业君从规划中获悉，本次改造会有3个重磅变化：
1、海雅百货原总建筑面积约3.8万平方米，改造后的规划总建面约7.6万平方米，建筑面积直接翻倍；
2、改造后的业态包括商业、办公及旅馆业建筑等。这也意味着，海雅百货不再是纯粹的购物空间，将进一步蜕变成商业综合体。未来将引进写字楼、酒店等业态，带来更多的人流。
3、项目规划1500平方米的地下空间。目前，南山海雅百货距离9号线仅有70米。好商业君推测，未来海雅百货将设计地铁无缝对接商业，直接从地铁引流。
从建造至今，南山海雅百货已超过20个年头。与其它商业体不同，海雅百货没有选择在原有的基础上进行存量升级改造，而是选择一种成本更重的方式--拆除重建。从现有规划看，海雅百货未来值得期待。但项目重建需要一定时间和资金成本，在本已厮杀成红海的南山商业市场，海雅百货能否逆袭仍有待观察。
从百货到商业综合体
南山区粤海街道海雅百货大楼城市更新单元位于深圳市南山区粤海街道，东临文心一路，西临南海大道，南临青华路，北临海德二道。
南山海雅百货是海雅集团在深圳的首个商业项目，1999年开业，是当时深圳市最早的、单位面积最大、商品最齐、品牌最强的百货商场之一。2014年，受周边茂业百货与海岸城的冲击，南山海雅百货升级为海雅缤纷广场。
来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局
海雅百货带有片区居民的“集体回忆”，此次改造颇受市场关注。
海雅百货总建筑面积约3.8万平方米，营业面积约3.5万平方米。根据公示，该项目更新单元用地面积为6812.2㎡，拆除用地面积6650.4㎡，开发建设用地面积6204.0㎡（含划入国有未出让零星用地17.5㎡）。
该项目更新单元规划容积76327㎡，规划容积率12.3。其中，商业、办公及旅馆业建筑63827㎡（含商业文化设施不低于3192㎡），地下商业1500㎡，社区级公共配套用房11000㎡（其中深港文化交流中心10000㎡，剩余1000㎡可结合片区需求灵活设置其功能）。
来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局
对比可知，改造后的项目总建面直接翻倍。改造后的海雅百货并不是单纯的商业，而是综合体。该项目集结了商业、办公、旅馆业建筑以及深港文化交流中心等。
在9号线到来之前，海雅百货一直因为离地铁太远而饱受诟病。9号线开通后，海雅百货距离南山书城站仅约70米，成为名副其实的地铁上盖物业。未来，海雅百货规划1500平方米的地下商业，若能连接地铁实现引流，将对增加坪效有直接的拉动作用。
旧商场走到一个阶段要进行迭代更新是必然的，商业原先的架构搭建、动线设计等不符合时代的消费需求，商场存量改造面临着很大的难度。
目前像海雅百货这种拆除重建的情况，在商业地产上这种案例确实不多。可见海雅集团对其下了重本，做出了大胆的尝试。实际上，如果选择拆除重建的话成本很高，耗时更长。而改造的话，也会受到各种各样的限制，有时改造比盖一个新楼的难度和复杂性更大，要求也要更多。所以重建还是改造，要因地制宜，这是需要前期合理的综合评估才可以决定的。
来源：深圳市南山区城市更新和土地整备局
再造一个海雅缤纷城？
“小时候经常去南山书城，路的对面就是海雅百货，那时候海雅百货对我说是个很时髦的地方。”这是小泽小时候对南山海雅百货的印象。时间一晃，小泽也从小学生成长为大学生，人也在变化，需求在变化，商场也在变化。
南山海雅百货位于南山书城对面，为经常去南山书城的当地学生留下了许多儿时回忆，也为其带来了一定人流量。
海雅缤纷广场 来源：官网
但该项目一直处于不温不火的状态。即使在2014年南山海雅百货有进行升级，但对于现在来说，由于许多新商场的拔地而起，南山海雅百货显得“黯然失色”，停车场规模也不满足现代人需求。
与此同时，南山海雅百货约700米处就有海岸城购物中心，附近约200米便有茂业百货，2KM内光是大大小小的商场就约有10个，附近商圈竞争十分激烈。
南山海雅百货共有8层楼，各楼层面积不大。在业态规划上，保持着海雅缤纷城的“作风”，各个板块的品牌分布密集，适合有目的的消费。
餐饮美食集中在负一层和8层，美妆集中在一层，但是主要为专柜的形式，影院在7层，剩下楼层以服饰鞋包为主，同时按楼层划分女装、男装、童装等。
南山海雅百货负一层有客语、哈帝斯汉堡、澄记鲜卤狮头鹅等餐饮，大多店面人均消费不高于100元，适合大众消费。一层有倩碧、迪奥、玉兰油、DHC、佰草集等较知名的美妆护肤品牌。
其他楼层的服饰除了有阿迪达斯、NIKE等潮流运动品牌，还有许多不知名服装品牌，档次和宝安区海雅缤纷城有较大距离。现在南山海雅百货有许多商户都已撤走了，还有一些商家折扣处理商品。
总体来看，南山海雅百货服饰鞋包占全部店铺数量约80%以上，占比较大。该商场仍保留许多柜台的形式，使整体商业变得更密集，并且无法使品牌充分发挥其特色，现在其他新型购物中心较少有看到集中式柜台。此外，品牌更倾向于大众消费，同质化较高，品牌吸引力处于弱势，适合附近居民生活消费。
目前，种种现状证明海雅百货逐渐被淡忘已是不争的事实。海雅百货能否靠此次旧改翻盘，再造一个“海雅缤纷城”，好商业君将持续关注。
